Як оформити купівлю-продаж квартири? Необхідні документи, завдаток, реєстрація

Купівля квартири - процес дуже і дуже відповідальний. Кожен, хто на нього зважився, зобов`язаний приділити процедурі найпильнішу увагу. Під процесом купівлі-продажу розуміється перехід від одного власника до іншого права власності шляхом грошового розрахунку.

Як оформити купівлю-продаж квартири за всіма правилами

Отже, з чого ж складається процедура покупки нерухомості? Вибравши варіант житла, необхідно перевірити документи продавця. При нестачі власного досвіду найкраще звернутися до нотаріуса або юриста. Крім того, слід провести оцінку нерухомості, що купується. Це можна зробити як самому, так і вдавшись до послуг фахівців-ріелторів.

Перед тим як оформити купівлю-продаж квартири, дуже важливо простежити історію житла, що купується - хто і коли був в ньому зареєстрований, за яких обставин переходило право власності. Робиться це з метою позбутися від потенційно сумнівних моментів.

Дуже важливо уважно вивчити список тих, хто зареєстрований в квартирі на даний момент. Люди цілком можуть проживати в іншому місці, але при цьому бути зареєстровані на житлоплощі, яка продається. Поведінки особи, у якого ви купуєте нерухомість, слід приділити найпильнішу увагу. Власник житлової власності повинен бути як мінімум адекватним, спокійно і без прикрас описати переваги і недоліки продаваного житла. У його поведінці не має простежуватися дивацтв і підозрілих моментів.

При виникненні певних сумнівів слід уточнити дієздатність останнього. Якщо не зробити цього вчасно, угода купівлі-продажу згодом може бути оскаржена в суді. Подібні сюрпризи вам, звичайно ж, ні до чого.

Перевірте всі ретельно!

Те ж саме відноситься до інших власників - зазвичай родичам власника. Що стосується кожного з них вам необхідно з`ясувати, як саме майно виявилося у власності. Припустимо, квартира дісталася за заповітом. У цьому випадку можливі неприємності у вигляді несподівано виникли інших претендентів на заповідану квартиру. Судові розгляди з ними здатні сильно затягнути і ускладнити процес купівлі-продажу, а то і зовсім зірвати угоду.

Ті ж правила діють і в разі, якщо має бути купівля-продаж частки в квартирі.

Якщо комусь із власників квартири, що продається права на дану нерухомість дісталися через суд, обов`язково слід уточнити, чи можливо в даному випадку оспорювання судового рішення. Один з найсерйозніших чинників - наявність зареєстрованих в квартирі неповнолітніх. Даний момент дуже важливий. Адже продати житлоплощу, на якій зареєстрований дитина, неможливо без згоди органу опіки. Щоб отримати достовірну інформацію, найкраще направити запит до відповідної інстанції.

Завершення підготовчого етапу

Для процедури підписання необхідних документів всі учасники угоди повинні бути на місці і доступні в будь-який день. Процедура затягнеться, якщо хтось із власників тимчасово відсутній. Ще гірше, якщо він оголошений в розшук або коротає час в місцях позбавлення волі. У цьому випадку угода купівлі-продажу швидше недоцільна.

Завершенням процедури перевірки квартири на юридичну чистоту буде подача запиту в комунальні служби, до яких відносяться житлова контора і БТІ. Це зробити необхідно, щоб уточнити перспективи вашої нерухомості на майбутнє в очах комунальних служб. Адже цілком можливо, що будинок планується під знесення, або на безпосередньо наближеною території буде проводитися певна забудова.

Зібравши всю необхідну інформацію і переконавшись в легальності пропонованих документів, можна вже остаточно визначитися, погоджуватися чи ні на даний варіант. До того як підписувати акт купівлі-продажу квартири, достовірну інформацію про власника можна уточнити шляхом подачі запиту в ЕГРП.

Проводимо угоду правильно

Договір купівлі-продажу - ключовий документ в процесі покупки будь-якої нерухомості. Чинним законодавством регламентується його юридичне завірення. Робиться це в нотаріальній конторі або в ріелторському агентстві. Там же, в разі необхідності, вам нададуть бланк договору (зразок) купівлі-продажу квартири. ГК РФ (його стаття 550) допускає самостійне оформлення такого документа. В цьому випадку становить його слід звернути увагу на наявність всіх обов`язкових пунктів.

До них відносяться: опис продаваного житла, ціна, список сторін, що беруть участь в угоді, порядок, в якому мають бути передані грошові кошти, а також список тих осіб, що отримують право на використання даної нерухомості. Останній момент необхідно уточнити в разі, коли власників майбутньої квартири кілька.

Які документи потрібно зібрати до того, як оформити купівлю-продаж квартири? Перш за все це загальногромадянський паспорт. Коли покупець одружений (заміжня), і шлюб офіційно оформлений, слід пред`явити свідоцтво про шлюб і паспорт коштів другої половини, а також згоду того на укладення угоди. Стаття 35 Сімейного кодексу РФ стверджує, що чоловік або дружина повинні бути доведені до відома про намір покупки житла. Без них юридично оформленої згоди угода купівлі-продажу квартири може бути розірвана через суд.

Якщо житлоплощу оформляється на власника, який не досяг повноліття, надається свідоцтво про народження.

Реєстрація договору купівлі-продажу квартири

Склавши текст договору, обидві сторони ретельно вивчають його, перевіряючи на наявність всіх необхідних умов. Потім покупець і продавець підписують договір в органі згідно зі статтею 558 ЦК РФ. Підписання проводиться в присутності уповноваженого реєстратора. Саме з цього моменту договір вважається укладеним.

За підписання його в бюджет сплачується певна сума державного мита. Засоби вносяться і тієї, і іншої стороною. Крім договору, повинен бути складений передавальний акт. Підписання його і вступ в силу може відбутися тільки в разі виконання всього комплексу зобов`язань, прописаних у договорі. Ну і на останньому етапі, нарешті, відбувається реєстрація договору купівлі продажу квартири, яка свідчить про перехід прав власності на дану нерухомість.

Щоб оформити її, слід підібрати такий перелік документів: заяву на перехід від продавця до покупця права власності, сам договір купівлі-продажу квартири, квитанцію оплати мита, кадастровий план і техпаспорт на квартиру. Крім того, потрібні будуть паспорта як продавця, так і покупця і виписки з будинкової книги власника квартири.

Якщо процедура покупки оформлена за всіма правилами, то по її завершенні у покупця залишаються на руках такі документи: примірник безпосереднього договору про купівлю-продаж, передавальний акт і документ про перехід до нового власника права власності.

Придбання житла по іпотеці

Купівля квартири може відбуватися шляхом оформлення іпотеки. В такому випадку основний пакет документів повинен містити в собі, крім вищезазначених, експертне заключення про ринкову вартість нерухомості, документ, що реєструє обтяження, договір страхування на квартиру. Як оформити купівлю-продаж квартири в даному випадку? Різниця лише в наявності в тексті основного договору певних умов, дотримання яких регламентовано законом.

Найчастіше це відноситься до обставин і термінів передачі нерухомості. Можливий пункт про збереження житла в тому чи іншому стані. Форс-мажорні обставини повинні бути обумовлені безпосередньо учасниками.

Обов`язком продавця є надання покупцеві відомостей про третіх осіб, з боку яких можливі претензії на право володіння. Коли договір укладено, покупець позбавляється права відмовитися від угоди без поважної причини. В обумовлені терміни повинен проводитися розрахунок за придбану житлоплощу. У разі відмови покупця внести зазначену в договорі суму готівкових коштів, продавець має право ставити питання про недотримання умов договору.

Про плюси і мінуси

У чому переваги і недоліки укладання даного договору? Головний плюс - в можливості нотаріального посвідчення та законодавчої підтримки. При порушенні прописаних у ньому умов, зобов`язань і термінів кожної зі сторін інший учасник має законне право вимагати виконання пунктів договору в установленому порядку.

Якщо виникають обставини, не передбачені пунктами договору, висунення відповідних вимог можливо протягом трирічного терміну з моменту процедури оформлення та засвідчення підписами акта купівлі-продажу. Протягом року покупець має право звернутися з позовною заявою до суду в разі незадоволення основних вимог.

Головний же недолік даного документа - в можливості оскаржити його дійсність. Відбувається це при неправильному оформлення або порушення вимог законодавства щодо укладення угоди. Процедура оскарження проводиться через суд. Це може бути зроблено за ініціативою як покупця, так і продавця.

Чи потрібні послуги агента?

Варто чи не варто звертатися для покупки квартири в ріелторські агентства? Його співробітники за свої послуги з підбору варіанту покупки, збору необхідних документів і юридичного оформлення угоди візьмуть з вас певний відсоток, зазвичай становить досить значну грошову суму. Але думається, що саме в даному випадку економія недоречна. Адже в ріелторських агентствах працюють професіонали, які спеціалізуються саме в цій галузі. У них завжди є типовий бланк купівлі-продажу квартири, складений з урахуванням всіх тонкощів.

Як відомо, недосвідченому людині легко потрапити в халепу, не знаючи певних нюансів. Припустимо, на момент покупки "утряс" питання з усіма зареєстрованими на даній житлоплощі. Але до цього часу квартирі міг бути прописана людина, який відбуває в момент угоди тюремне ув`язнення. На період терміну покарання такий мешканець автоматично повинен бути виписаний. Але після повернення він може скористатися своїм правом проживання на даній житлоплощі, яке стане оскаржувати через суд.

Для тих, хто все ж вирішив діяти самостійно, ми наводимо попередній договір купівлі-продажу квартири, зразок якого є в обов`язковому порядку у будь-якого нотаріуса або в агентстві нерухомості.

передача грошей

Грошові кошти при розрахунку найкраще передавати в присутності нотаріуса або надійних свідків. Тоді в разі появи будь-яких ускладнень ті зможуть підтвердити факт такої передачі. Самим надійним і безпечним варіантом розрахунків в угодах вважається використання послуг банку. В цьому випадку грошова сума перераховується в присутності банківського представника, опечатується з підписами всіх сторін і зберігається в банківському сейфі до виконання всіх пунктів договору.

Якщо ж ви все-таки вирішите вдатися до послуг нотаріуса, краще вибрати його кандидатуру самому, а не погоджуватися на пропонованого продавцем. Крім того, не забудьте особливо ретельно перевірити документи права власності на майно, якщо володіє їм продавець менше півроку.

Купівля продаж квартири - завдаток

Тепер поговоримо про таке поняття, як завдаток. Під ним розуміється грошова сума, передана продавцю покупцем як доказ серйозності намірів в придбанні житла. Отримавши завдаток, продавець бере на себе зобов`язання до певного терміну утримуватися від продажу даного житла третім особам.

Сенс завдатку - гарантувати успіх угоди і закріпити наміри сторін. При остаточному розрахунку сума завдатку повинна бути офіційно зарахована як частина загальної вартості житла.

Договір про завдаток (попередній договір купівлі-продажу квартири), зразок якого хоч законодавчо і не затверджений, складається, проте, з дотриманням усіх юридичних тонкощів, тільки тоді він буде мати силу закону. Якщо такий договір оформлений, і завдаток переданий, обов`язком покупця стає придбати саме дане житло. У разі переваги альтернативного варіанту він втрачає всю суму завдатку, який залишається в розпорядженні продавця. Якщо ж після отримання його продавець передумав доводити угоду до кінця, він зобов`язаний повернути суму завдатку, як правило, в подвійному розмірі. Але ця обставина має неодмінно бути прописано в складеному договорі.

Звичайний повернення суми завдатку можливий в разі неможливості однієї зі сторін брати участь в угоді по досить поважної причини (різке падіння фінансового становища, виникнення будь-яких форс-мажорних обставин). Відбувається процедура такого повернення виключно за взаємною згодою сторін.

Про тонкощі оформлення

Як грамотно скласти договір завдатку? Він обов`язково повинен стосуватися всіх, хто входить в число власників квартири, що продається. Бажано також визначити перспективи й усіх покупців, але договір може бути складений і з одним з них. Обов`язково вказуються паспортні дані, повні П.І.Б. всіх згаданих з адресами проживання, короткий опис квартири.

Якщо знехтувати правильним юридичним складанням такого договору і обмежитися звичайною розпискою, в подальшому можливі ускладнення при спробі відстоювати порушені права в суді. Покупець, у разі відмови продавця продати квартиру, може втратити сплаченого завдатку. Наприклад, можливо пред`явлення родичами продавця медичної довідки про неадекватному стані того на момент отримання грошей і видачі розписки. У цьому крайньому випадку безсилий навіть суд.

Не забудьте про розписку

При підписанні договору і передачі в якості завдатку певної грошової суми повинна оформлятися розписка про передачу і отримання грошей. Скласти її зобов`язаний продавець у присутності покупця. Пишеться такий документ виключно кульковою ручкою (НЕ олівцем і не гелиевой пастою) і тільки від руки, так як в разі судового оскарження експертиза зможе ідентифікувати почерк який написав.

Розписка повинна обов`язково містити в своєму змісті посилання на укладений договір купівлі-продажу квартири з номером і датою підписання. У ній повинні бути приведені дані паспортів обох сторін і дата її оформлення. Сума завдатку вказується цифрами і обов`язково прописом. Неодмінно потрібно позначити, що передається сума має статус саме завдатку, а не чогось іншого.

У розписці, крім того, має бути короткий опис об`єкта нерухомості з зазначенням даних про право власності. Підпис продавця в розписці зобов`язана відповідати тій, що в паспорті. Якщо ж ви вирішили роздрукувати її, а не оформити від руки, дуже бажано нотаріальне завірення.

Гроші при отриманні розписки слід передавати продавцеві в присутності свідків. Передавальному кошти слід вимагати від приймаючого перерахувати купюри і підтвердити наявність зазначеної суми і відсутність власних претензій.

Статті схожі на "Як оформити купівлю-продаж квартири? Необхідні документи, завдаток, реєстрація"

Як відбувається оформлення купівлі-продажу квартири

Договір купівлі-продажу: особливості та правила укладання

Правильно оформлений договір завдатку - гарант вашого спокою

Переуступка прав на квартиру. Переуступка прав власності на квартиру