Переуступка квартири в новобудові. Плюси і мінуси придбання нового житла за договором переуступки
В останнє десятиліття спостерігається активний розвиток сфери житлового будівництва. Крім самого житла, об`єктом угод купівлі-продажу може стати і право на нерухомість в споруджуваному будинку. З`явився новий вид інвестування - купівля квартир в новобудовах на початкових етапах зведення будівель. Продаж квартир в новобудовах в такому випадку можлива і за договором переуступки.
Содержание
Переуступка - що це?
Особа, яка укладає з будівельною компанією договір пайової участі, отримує первинні права на нерухомість, які можуть бути передані і третій особі.
Що значить переуступка квартири в новобудові? Даним поняттям називають операцію з передачі цих прав. Також вона носить назву цесія. Сторони угоди - продавець і покупець - називаються, відповідно, цедент і цессионарий.
Третьою стороною тут виступає компанія-забудовник, оскільки договір переуступки квартири передбачає передачу прав і зобов`язань в його відношенні. Після оформлення договору всі спірні моменти цессионарий буде вирішувати з забудовником. Особливістю такого виду купівлі-продажу нерухомості є те, що угода може бути здійснена до того, як житло буде введено в експлуатацію і підписаний акт прийому-передачі. Договір цесії є дійсним до того, як новобудова юридично буде здана в експлуатацію.
Переуступка квартири в новобудові: види
Існує два різновиди угод з переуступки нерухомості.
Перший вид ґрунтується на договорі про пайову участь в будівництві житлового будинку. Цедент має право продавати житло тільки після того, як повністю розплатиться за нього. На практиці також виникають ситуації, коли покупцеві передаються зобов`язання по оплаті заборгованості. До моменту введення в експлуатацію будинки подібні договори можуть укладатися неодноразово.
Другий вид заснований на попередньому договорі купівлі-продажу. Залишок заборгованості передається повністю покупцеві. такий вид угоди не фіксує передачу нерухомості від продавця до покупця. Сенс договору полягає в тому, що в майбутньому сторони зобов`язані оформити договір переуступки. Якщо договір розривається, покупцеві повертаються сплачені кошти.
Будівельні фірми категорично проти підписання подібних договорів з кількох причин:
- Щоб виключити можливість подальшого перепродажу нерухомості.
- Інвестори продають квартири за нижчими цінами.
- Переоформлення прав - трудомісткий і тривалий процес.
процес оформлення
Переуступка квартири в новобудові - багатоетапний процес як для покупця, так і для продавця.
Продавцю необхідно:
- Сповістити про свій намір будівельну компанію.
- Отримати офіційну згоду від забудовника (за видачу дозволу компанії беруть чималі гроші).
- Отримати довідку від забудовника про відсутність заборгованостей.
- Отримати виписку з ЕГРП.
- Оформити нотаріальна згода від чоловіка на продаж нерухомості.
- Отримати в банку офіційне підтвердження про погашення заборгованості.
Від покупця потрібно тільки оформити згоду від чоловіка на придбання житла, а потім підписати договір переуступки квартири. Зразок зазвичай є у забудовника, також його можна завантажити у вільному доступі в мережі Інтернет. Укладення договору відбувається в офісі будівельної фірми або в юридичній конторі. Реєстрацію можна здійснити в будь-якому МФЦ або в підрозділі Росреестра. В момент укладення договору обов`язковим є присутність представника реєструючого органу і обох сторін угоди. Також продавець оплачує держмито за реєстрацію документа. Протягом 10 робочих днів договір реєструється.
важливі моменти
Продаж квартир в новобудовах за договором переуступки з першого погляду здається простою і зрозумілою процедурою. Існують моменти, яким слід приділити особливу увагу.
Без третьої сторони, а конкретно забудовника, угода не може відбутися. Якщо продається квартира з переуступки в іпотеку, необхідно також участь банку-кредитора.
Будівельна компанія може зажадати від продавця досить великі відсотки від угоди. На жаль, з таким свавіллям боротися неможливо, оскільки подібні дії не регламентуються законодавством.
Продавана нерухомість не повинна перебувати під обтяженням.
ризики
Угода вважається в цілому безпечною, оскільки вона здійснюється під наглядом органу державної реєстрації. Однак для покупця існують і ризики.
У договорі необхідно вказувати повну вартість квартири. При виникненні претензій зазначена сума повертається покупцеві. Якщо в документі не вказується сума угоди, вона визнається недійсною.
Одна і та ж квартира може бути неодноразово продана з переуступки, тому потрібно ознайомитися з усією історією подібних угод. Договір переуступки необов`язково реєструвати. Операція буде безпечною, якщо його зареєструвати. Оплата вноситься вже після отримання пакету документів покупцем.
Зазвичай після того, як правовласник дізнається про неспроможність будівельної організації, слід продаж квартири з переуступки. У такому випадку покупець вже не зможе повернути собі навіть частина виплачених коштів в судовому порядку.
Переуступка квартири в новобудові вважається недійсною, якщо продавець не надав виписку з банку, письмові дозволи від банку і забудовника, а також при заниженій вартості нерухомості. Угода недійсна і в разі оформлення договору в той період, коли забудовник офіційно визнаний банкрутом.
Чи можливо проставлення в договорі «заднього числа»
переуступка прав на нерухомість неможлива після того, як підписаний акт прийому-передачі або коли угода купівлі-продажу вже відбулася. Продаж може бути здійснена, коли продавець вже отримав право власності на житло. Найчастіше між здачею нерухомості і отриманням права власності проходить значний проміжок часу. До того як первинний інвестор отримає у власність квартиру, він може передати свої права - переоформити документи заднім числом. Якщо цесія оформляється за договором про пайову участь в будівництві, можна поміняти дату на акті прийому-передачі. В разі попереднього договору можна поміняти дату укладення основного документа.
оподаткування
Цедент, згідно з ПК РФ, повинен сплатити податок з продажу нерухомого майна. При цьому прибутковим податком в розмірі 13 відсотків обкладається сума, яка є різницею між вартістю житла по ДДУ і з переуступки. Наприклад, якщо квартира у забудовника купувалася за 2000000, а продали її за переуступкою за 2 100 000, податок стягується зі 100 000. Відповідно, потрібно сплатити податок у розмірі 13 000.
плюси
Купівля квартири з переуступки - один із сучасних видів інвестування. На початкових етапах будівництва квартири продаються за нижчою вартістю (іноді на 5-20% дешевше, ніж у компанії), ніж в готовому будинку. Таким чином, це одна з можливостей заощадити при придбанні житла.
Для осіб, які уклали договір про пайову участь, переуступка є єдиним варіантом не втратити вкладені гроші в разі, коли у нього виникли непередбачені обставини, і він хоче їх собі повернути. Розірвання ДДУ загрожує штрафними санкціями з боку забудовника. До того ж цесія дає можливість отримати прибуток.
мінуси
Очевидним недоліком є те, що від продавця потрібна велика кількість документації. До того ж більшість з документів необхідно погоджувати з банком і забудовником. Забудовник може зажадати солідні відсотки за видачу своєї згоди.
Для покупця цесія може обернутися обманом, оскільки ДДУ може бути визнаний забудовником недійсним. Тоді і цесія автоматично стає недійсною. Для того щоб не бути обдуреним, доведеться витратити значну кількість часу на вивчення і перевірку документації. Нерідко потрібна допомога кваліфікованих юристів, що передбачає певні матеріальні витрати.
Переуступка квартири в новобудові - процес, який має безліч «підводних каменів». Якщо ви зібралися в такий спосіб придбати нерухоме майно, правильним кроком буде звернення до юриста, що спеціалізується на подібних угодах.
