Що собою являє поняття "нерухомість". Види нерухомості
Мало хто знає про те, що поняття «нерухомість» було вперше сформульовано ще в римському праві, після того як в цивільний оборот були введені всілякі земельні ділянки та інші природні об`єкти. Хоча на сьогоднішній день воно є загальноприйнятим в будь-якій країні по всьому світу.
Содержание
Варто відзначити, що в дореволюційній Росії воно почало використовуватися тільки після впровадження відповідного указу Петра Першого в 1714 році, який був виданий з метою обмеження обороту нерухомості і її подальшого успадкування. За радянських часів, після того як була повністю скасована приватна власність на землю, поняття «нерухомість» поступово трансформувалося в категорію основних і оборотних фондів (також з`явилося поняття «рухоме майно»). У той же час земельні ділянки враховувалися окремо відповідно до їх виду, і тільки по площі.
У сучасній Росії поняття «комерційна нерухомість» знову використовується в чинному правовому і економічному обороті, що сталося з причини встановлення статусу приватної власності на землю. Остаточно він був закріплений в законодавстві Указом Президента РФ, який вступив в силу з 27.10.1993 року.
Поняття та ознаки
У повсякденному житті поняття «нерухомість» є цілком поширеним. Однак насправді мало хто розуміє, що зовнішня видимість далеко не завжди відповідає юридичної суті нерухомості, яка в переважній більшості випадків визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями та іншими умовами.
Поняття «комерційна нерухомість», як і будь-яка інша, включає в себе кілька основних елементів:
- Найменування - певний знак або термін, який закріплюється за даним об`єктом.
- Зміст - сукупність відмінних рис і ознак, ядром яких можна назвати певну сутнісна властивість (в даному випадку це неперемещаемость в просторі, довговічність, неспоживаність і інші).
- Обсяг - певний перелік предметів, які відображаються в даній категорії.
Що сюди входить?
На сьогоднішній день міська і заміська нерухомість - поняття, які не зводяться тільки до якогось короткого вказівкою певних значних ознак. Вони являють собою повноцінний синтез або суму знань про конкретний предмет. Як і в інших цивілізованих країнах, в Росії прийнято визначати нерухомість в основному за допомогою обсягу поняття, тобто переліку речей і прав, які в нього входять. Зокрема, міська і заміська нерухомість включає в себе наступні об`єкти:
- ділянки і фонди надр;
- земельні ділянки;
- все, що має безпосередній зв`язок із землею, тобто різні споруди, будівлі або об`єкти незавершеного будівництва;
- об`єкти, прирівняні до нерухомості, які передбачають необхідність відповідної державної реєстрації (в тому числі судна внутрішнього плавання, повітряні судна, а також космічні об`єкти);
- інші об`єкти, які мають статус нерухомості відповідно до особливостей чинного законодавства.
У загальному випадку, якщо розглядати, що таке нерухомість, можна виділити земельні ділянки і все те, що безпосередньо з ними пов`язано, але не має можливості переміщення без нанесення невідповідного збитку його призначенням. При цьому відразу варто зазначити, що з 2007 року ліси і багаторічні насадження були повністю виключені зі складу такого майна, що насправді не відповідає суті таких об`єктів і діючої світовій практиці.
У той же час сучасне законодавство, розглядаючи, що таке нерухомість, прирівнює до нього ряд цілком рухомих об`єктів, таких як морські і повітряні судна або будь-які інші, причому не по видовим або родовими ознаками, що можна було б назвати зрозумілим, а за рахунок того, що до них доцільно поширювати певний правовий режим, встановлений для дійсно нерухомого майна, до складу якого на даний момент не входять всі види доріг країни.
Що це таке?
Визначення сутності нерухомого майна тільки з матеріально-речової точки зору має важливе значення практично у всіх галузях знань, але при цьому його явно недостатньо і воно далеко не дозволяє повністю вичерпати всю сукупність ознак, властивих його змістом. На практиці і в теорії потрібно правильно розуміти, в чому полягають відмінності між тим, що являє собою приватна або державна нерухомість як матеріальний фізичний об`єкт і як комплекс соціальних та економіко-правових відносин, якими забезпечується особливий порядок розпорядження такими об`єктами, а також особлива стійкість прав , пов`язаних з ними.
ринкові особливості
Будь-який об`єкт нерухомості в реальності існує в єдності соціальних, економічних, фізичних і правових властивостей, кожне з яких у відповідних випадках може являти собою основне в залежності від будь-яких цілей, життєвих ситуацій або стадій аналізу. На ринку, де здійснюється продаж і оренда нерухомості, його розглядають як товар в трьох формах, що мають тісний взаємозв`язок між собою:
- у вигляді фізичного об`єкту, що має певні характеристики;
- певної послуги, яка дозволяє використовувати нерухомість для тих чи інших цілей;
- речового права на будь-яке нерухоме майно.
Географічна концепція даного поняття дозволяє повністю відобразити фізичні характеристики нерухомості, серед яких:
- матеріал і конструкція споруд;
- розташування і габарити;
- родючість грунту;
- клімат;
- поліпшення;
- довкілля;
- інші параметри.
Ринок, на якому здійснюється реалізація та оренда нерухомості, розглядає в якості окремого самостійного об`єкта єдину систему, виконану у вигляді цілого комплексу установок, споруд, об`єктів, обладнання та іншого майна, який об`єднується функціональним призначенням. У нього входить будь-яке майно, вказане в технічному паспорті, а також додатково побудоване в ході користування, при цьому має функціональний зв`язок з конкретним будинком таким чином, що його неможливо перемістити, чи не завдавши невідповідних збиток призначенням.
Варто зазначити: Міністерство фінансів окремо наголосило, що до складу конкретного об`єкта нерухомого майна в обов`язковому порядку повинні входити найрізноманітніші джерела основних засобів, включаючи ліфти, локальні мережі, вбудовану систему вентиляції приміщень, а також інші коммуникаци. При цьому нерухомість (вторинне житло або первинне) не включає до свого складу основні засоби, які обліковуються як окремі інвентарних об`єктів і не вимагають монтажу, а також можуть використовуватися поза даного об`єкта, якщо їх демонтаж завдає невідповідного збитку їх основного призначення.
Також не слід забувати, що хімічні, біологічні, фізичні, техногенні та інші процеси безпосередньо впливають на нерухомість. Поняття нерухомого майна передбачає постійну зміну його споживчих якостей і функціональної придатності, і це враховується в процесі здійснення різноманітних фінансових операцій, а також володіння і користування ним.
Економіка
Економічна концепція розглядає поняття нерухомості в якості ефективного матеріального активу, надійного інструменту генерування доходу, а також унікального об`єкта інвестування. Основні економічні елементи, які передбачає класифікація нерухомості:
- його ціна і вартість, що виникають первинно з його корисності;
- здатність задовольняти різні інтереси і потреби людей.
За рахунок діючої системи оподаткування власників нерухомості забезпечується формування муніципальних бюджетів, а також здійснюється реалізація цілої низки спеціалізованих соціальних програм.
Юридична сторона
В юридичному сенсі нерухомість являє собою певну сукупність приватних і публічних прав на неї, які встановлюються державою, з огляду на вітчизняні особливості, а також всілякі міжнародні норми. Первинна і вторинна нерухомість можуть передбачати неподільні або часткові приватні права, а також розділення на основі фізичного вертикального і горизонтального розмежування на поверхню земельних ділянок підземні ресурси, будівлі і повітряний простір.
Точно так же, як і в переважній більшості сучасних цивілізованих країн світу, в Росії законодавство гарантується кожному приватній особі право на покупку, продаж, здачу в оренду або ж передачу майна, а також право на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто можливість абсолютно вільного розпорядження своєю власністю. Але при цьому варто відзначити, що в деяких випадках власність на нерухомість (квартири або приватні будинки маються на увазі) стає в протиріччя з інтересами громадськості, внаслідок чого на неї перестає поширюватися юрисдикція приватного права.
Чинне законодавством передбачає можливість вилучення у власника подібних об`єктів за допомогою викупу для будь-яких муніципальних або державних потреб, при цьому покупатися таким чином може земельну ділянку з усіма розташованими на ньому спорудами і будівлями. Також існує цілий ряд інших форм державного регулювання володіння і користування нерухомим майном:
- система зонування;
- будівельні обмеження;
- вимоги з охорони навколишнього середовища;
- передача в господарське відання;
- оподаткування майна і різних угод з ним;
- право на безгоспні об`єкти нерухомості та інші.
Соціальна сфера
Соціальна роль, яку грає різна нерухомість (дачі, квартири і приватні споруди), полягає в тому, що вона повинна задовольняти психологічні, фізіологічні, інтелектуальні та інші потреби людини. Все те, що може знадобитися людям для забезпечення виживання і гідного життя, вони в кінцевому рахунку отримує саме від землі. На сьогоднішній день володіння нерухомістю є престижним в суспільній свідомості і потрібно для того, щоб сформувати цивілізований середній соціальний прошарок.
Світова практика
Світова практика розглядає нерухоме майно як певну земельну ділянку і все, що знаходиться під ним (причому з проекцією до центру землі), а також над ним, продовжуватися до безкінечності, включаючи будь-які постійні об`єкти, які були приєднані до нього природою або людиною.
У загальному випадку будь-який власник певної земельної ділянки також є власником і будь-яких його складових частин, включаючи мінеральні поклади, які розташовуються під ним, а також відповідного повітряного простору. Але при цьому у нього є повне право на те, щоб розпоряджатися тільки таким обсягом повітряного простору, який він міг би розумно використовувати відповідно до чинних законодавчих обмеженнями, і, зокрема, це стосується повного суверенітету уряду над повітряним навігаційним простором держави.
Також варто зауважити, що далеко не абсолютними є і права власника на розташовані надра, і в досить великій кількості районів США зустрічається така ситуація, що права на будь-які підземні мінеральні ресурси знаходяться цілком у руках державника, а не ту людину, якій належить нерухоме майно. У той же час у власника нерухомого об`єкту також є безумовне право на отримання доступу до сонячного світла.
Практика в Росії
Суб`єкти власності на землю, що не належать до держави, в Росії мають права на розпорядження не всіма надрами, відповідними їх земельній ділянці, а тільки тими, які представляють собою загальнопоширені корисні копалини, тобто пісок, глина та інші. Таким чином, поклади нафти, руди, вугілля та інших корисних копалин жодним чином не відносяться до нерухомого майна певного приватного власника, якому належить, наприклад, заміський будинок або інша нерухомість. Визначення цього поняття говорить про те, що вищевказані природні ресурси повністю входять у власність держави.
Також варто відзначити той факт, що в фізичний і економіко-правовий склад належить людині нерухомого майна не входить і повітряний простір, розташоване над поверхнею земельної ділянки, так як саме по собі воно має суспільний характер і повністю належить державі. Тільки на землях, що належать державним фондам, поняття нерухомості передбачає включення в нього всіх складових частин, розташованих у вертикальній проекції.
властивості
Основні фундаментальні властивості, якими характеризується поняття "нерухомість", - Її матеріальність, нерухомість і неспоживаність, і вже на їх основі базуються інші видові і родові ознаки.
Також важливо згадати, що є цілий перелік прикордонних понять між нерухомими і рухомими об`єктами. У Росії для їх позначення прийнято висловлюватись у термінах «істотні невіддільні частини» і «приналежності нерухомих речей». Суттєвими в даному випадку називаються неотторжима складові частини нерухомості, які не можуть відокремлюватися без нанесення невідповідного шкоди не тільки об`єкту, але і їм самим.
Належність же є рухомі предмети, які мають безпосередній зв`язок з нерухомістю за загальним призначенням, служать їй і можуть відділятися при наявності відповідного рішення власника (вбудовані меблі, люстра та інше).
