Види вартості в оцінної діяльності
Вартість - одна з ключових характеристик предмета цивільно-правової угоди. Які її ознаки? Яким чином вартості класифікуються? З якою метою в бізнесі або в ріелторському справі обчислюються відповідні показники і за допомогою яких методик?
Содержание
Що таке "вартість" і "оцінка"
Перш ніж вивчати види вартості і супутні підстави для її класифікації, визначимося з тим, що вона являє собою. Критеріїв, які б дозволяли дати їй однозначну характеристику, в середовищі світових і російських економістів досить багато. У числі найбільш популярних такий: вартість - це грошова сума, яка встановлюється в якості умови угоди в процесі взаємодії суб`єктів цивільно-правових відносин в передбачуваний момент передачі майнових прав або інших механізмів користування об`єктом. У свою чергу поняття "оцінка" пов`язане з механізмом визначення суми, про яку йде мова.
аспекти оцінки
Об`єктами оцінки може бути нерухомість, послуги, транспорт, предмети побуту, інтелектуальна власність - все те, що передбачено цивільним законодавством в якості можливого предмета для угод за участю фізосіб і юросіб. Процедура, пов`язана з визначенням грошової величини, передача якої від одного суб`єкта правовідносин до іншого є підставою для передачі майнових прав, здійснюється за допомогою методів, визнаних обома сторонами. Їх можуть пропонувати також і треті особи, але за умови узгодження з основними учасниками угоди.
Ті чи інші види вартості товару, майна або послуг можуть визначатися, в залежності від суті правовідносин, за бажанням сторін або в силу вимог законодавства. Так, наприклад, при операціях з нерухомістю звернення до послуг оцінювачів в багатьох випадках є обов`язковим для реєстрації права власності.
Підходи, які застосовуються в оцінці
Оцінка, так само як, наприклад, визначення виду вартості, може здійснюватися в рамках різних підходів. У російській діловій практиці склалися три основних: дохідний, порівняльний і витратний. Розглянемо їх сутність.
Дохідна модель передбачає задіяння методів, які засновані на обчисленні передбачуваної виручки від можливого використання новим власником об`єкта оцінки - наприклад, здачі в оренду. Порівняльна модель передбачає вивчення цифр, що характеризують види вартості майна одних об`єктів, з показниками інших, дуже схожих за базовим ознаками. Наприклад оцінювач, визначаючи відповідний грошовий показник для квартири, як правило, вивчає вже наявні пропозиції на ринку нерухомості. В рамках витратної моделі підраховуються можливі витрати, потрібні з точки зору підтримання об`єкта в належному функціональному стані. Якщо, скажімо, людина купує трактор, то найнятий ним експерт з оцінки повинен при визначенні вартості даного виду транспорту, враховувати потенційні витрати, пов`язані з ремонтом техніки.
Результат оцінки вартості
Як тільки види вартості майна проаналізовані, а відповідна оцінка дана, її результат може бути задіяний в якості орієнтира для визначення остаточної ціни за угодою. Або в інших цілях - наприклад, при укладенні договору страхування, надання кредиту, продажу частки і т. Д. Розглянемо, які виділяють види вартості в оцінці різних об`єктів російські експерти. А також те, як може відповідна інформація використовуватися на практиці.
Класифікація вартостей
Які види вартості того чи іншого об`єкта оцінки виділяють сучасні експерти? Критеріїв класифікації тут досить багато. Розглянемо одну з поширених в середовищі російських економістів моделей.
У ній присутній, зокрема, ринкова вартість. Це ціна, величина якої фіксується в момент оцінки об`єкта за умови, що передбачається його продаж в конкурентному сегменті. Тобто обов`язкові умови визначення коректної вартості - наявність публічної інформації про принципи ціноутворення товару, відсутність значущих зовнішніх (регулятивних) факторів, що впливають на ціну.
Є в розглянутій моделі інвестиційна вартість. Її показники виявляються з метою надання відомостей на адресу осіб, зацікавлених у вкладеннях в якийсь об`єкт. У деяких випадках інвестиційна вартість може збігатися з ринковою. Але це не завжди так. Іноді одночасно з інвестиційної розраховується також і ліквідаційна вартість об`єкта. Її величина виражає ймовірний розмір можливої виручки за фактом перепродажу предмета угоди.
існує кадастрова вартість. Мета її встановлення - занесення об`єкта в якийсь державний або галузевий реєстр з подальшим використанням інформації відповідними відомостями. Як правило, мова в даному випадку йде про обчислення податків. Кадастрова вартість зазвичай нижче ринкової, якщо говорити про нерухомість, або приблизно дорівнює їй.
Є також таке поняття, як страхова вартість. Вона має на увазі розрахунок величини виплат за договором страхування. У ряді випадків одночасно з нею розраховується також і відновна вартість об`єкта. Це відбувається, наприклад, якщо відповідну угоду зі страховою компанією на увазі не грошову компенсацію, а приведення об`єкта до початкового функціонального стану за фактом пошкодження або виходу з ладу.
Таким чином, ми розглянули 4 види вартості, які найбільш поширені в російській економічній школі, а також кілька доповнюють їх. Цей перелік, звичайно, не є вичерпним. Є приватні види ринкової вартості, так само як і інвестиційної, або ж кадастрової, що стосуються характеристик об`єктів з різним, як варіант, правовим статусом. Тепер перейдемо до вивчення сутності об`єктів, щодо яких відповідний параметр розраховується в аспекті практичної значущості.
Оцінка бізнесу
Звичайно, конкретних типів об`єктів, щодо яких визначається вартість, дуже багато. У числі найбільш часто зустрічаються в російській діловій практиці - це бізнес і нерухомість. У першому випадку оцінюється сукупність активів фірм, принципів менеджменту і видів діяльності, що генерують прибуток. Перш ніж вивчати види вартості підприємства, корисно буде визначити цілі, які стоять перед суб`єктом відповідної оцінки.
Навіщо визначати вартісні параметри для бізнесу? Перший варіант тут - перспективи продажу підприємства. Власник фірми може вирішити зайнятися іншою справою, але перш вигідно передати поточний в руки іншого власника. Також оцінка бізнесу може проводитися для підвищення якості управління компанією, виявлення можливих недоліків в системі менеджменту. Ще варіант - залучення уваги інвесторів в разі, якщо оборотного капіталу не вистачає, або фірмою поставлено завдання розширити ринок, внаслідок чого є потреба в додаткових коштах. Оцінка бізнесу може здійснюватися при оформленні кредиту - саме вона, як правило, служить орієнтиром для прийняття рішення під час видачі позики банком.
Вартості при оцінці бізнесу
Які види вартості задіюються при оцінці підприємств? Які принципи тут найчастіше використовуються? Основні види вартості, які можуть застосовуватися щодо оцінки бізнесу - ринкова та інвестиційна. На думку деяких експертів, розглядаючи можливість покупки підприємства, партнеру доцільно робити акцент саме на другому напрямку в аналізі відповідних перспектив. оскільки типово "ринкова" ціна для бізнесу - показник, не завжди говорить про потенціал розвитку підприємства однозначно. Але якщо мова йде про те, щоб виявити саме її, то ключові принципи обчислення потрібних цифр можуть базуватися:
- на зіставленні наявних показників з тими, що характерні для інших учасників ринку;
- на вивченні конкурентних переваг бізнесу;
- на суб`єктивному баченні експертів, які виробляють оцінку;
- на вивченні впливу зовнішніх факторів.
Якщо мова йде про визначення інвестиційної вартості бізнесу, то можуть застосовуватися ці ж принципи, але на додаток до них також є недопустимим задіяти і ряд інших:
- моделювання поведінки суб`єктів, залучених до бізнес (впливу факторів);
- розрахунок рентабельності (приріст ринкової вартості з плином часу).
Конкретні показники вартості можуть задовольнити потенційного покупця бізнесу або інвестора, в залежності від того, який передбачуваний розмір вкладень в справу і які перспективи їх окупності. У багатьох випадках інвестиції можуть мати кредитну походження. Величина можливого прибутку повинна бути не просто відмінною від нуля, але також і забезпечувати виплату відсотків банку. Додатковими орієнтирами в прийнятті рішень інвестором, не рахуючи показників, що відображають ринкову і інвестиційну вартість бізнесу, можуть бути:
- передбачувана стійкість бізнесу (здатність генерувати дохід протягом тривалого часу);
- співвіднесення термінів окупності з конкурентними бізнесами (можливо, інвестору вигідніше вкладати в іншу фірму, а покупцеві - придбати саме її);
- рівень довіри між партнерами.
Зазначені критерії можуть бути дуже суб`єктивні. Тому в діловій практиці ринкова та інвестиційна вартість бізнесу - параметри хоч і важливі, але не завжди пов`язані з числа ключових.
Ще один можливий фактор - вартість видів робіт, пов`язаних з оцінкою бізнесу на предмет інвестування або можливої покупки. Якщо дослідження підприємства може супроводжуватися значними вкладеннями, які не передбачають реального прибутку (наприклад, звернення до зовнішніх експертів, аудиторам і аналітикам), то цілком ймовірно, що інвестор або потенційний покупець бізнесу вважатимуть за краще не мати справи з конкретною фірмою.
Оцінка нерухомості
Корисно буде вивчити те, якими бувають види вартості нерухомості, а також які реалізуються підходи в оцінці її. Але перш - як і у випадку з бізнесом - визначимо цілі, які переслідуються учасниками цивільно-правових угод відповідного типу. Необхідність в тому, щоб вивчити види вартості нерухомості, а також звернутися до послуг оцінювача, виникають в наступних основних випадках:
- належить угода купівлі-продажу квартири, офісу, іншої будови або приміщення;
- оцінюються активи фірми;
- визначається розмір оподатковуваної бази в аспекті майнових зборів.
Звичайно, на практиці приводів для здійснення оцінки нерухомості може бути і більше. Наприклад, в ряді випадків виникає необхідність визначити види кошторисної вартості на додаток до основних процедур. Або - як варіант - оцінити нерухомість з метою її передачі під державні потреби.
Вартості при оцінці нерухомості
Вище ми відзначили, що основні види вартості підприємства - це ринкова та інвестиційна. Що стосується нерухомості можуть бути досліджені ті ж параметри, але, як правило, на додаток йде ще ряд деяких. А саме - кадастрова і страхова вартість об`єкта. У ряді випадків визначається також і ліквідаційна. Особливості визначення ринкової та інвестиційної вартості ми вже розглянули вище. У випадку з нерухомістю загальні принципи і методики за своєю формою в цілому схожі з тими, що застосовуються при оцінці бізнесу. Тільки задіюються вони при більшій адаптованості до специфіки відповідного ринку: "конкуренція" замінюється "станом" (Рівнем ремонту, оздоблювальними матеріалами і її якістю і т. Д.), "рентабельність" - очікуваним "подорожчанням".
Вивчимо тепер то, як здійснюється обчислення цифр для кадастрової, страховий і ліквідаційної вартостей. Всі вони володіють деякою специфікою. Кожен вид обумовленої вартості з перерахованих характеризується особливостями в аспекті методів оцінки. Розглянемо їх.
Якщо мова йде про кадастрової вартості нерухомості, то оцінювач бере за основу методики, що відображаються в релевантних законодавчих джерелах, рекомендаціях Мінфіну та інших відомств, відповідальних за практичне використання відповідних відомостей про житло. У ряді випадків можуть бути задіяні також критерії, характерні для визначення ринкової вартості об`єкта. Може вивчатися різна технічна документація.
Якщо стоїть завдання визначити страхову вартість нерухомості, то в даному випадку, як правило, оцінювач керується переважно ринковими методами, проте з поправкою на фактичний зміст угоди купівлі-продажу. Наприклад, якщо людина купує квартиру по іпотеці, то в страхову вартість може бути включена тільки сума кредиту. І в цьому випадку відповідна база для обчислення суми за договором зі страховиками може бути нижче, ніж якби за основу була взята в чистому вигляді ринкова вартість квартири.
Іпотека - приклад сегмента ринку, де практично значущою для суб`єктів цивільно-правових угод може бути ліквідаційна вартість об`єкта. У разі якщо, наприклад, фізособа чи організація не зможуть виконати умови по оплаті кредиту, банк, імовірно, прийме рішення про продаж майна, що перебуває в заставі. Ще до підписання угоди з оформлення позики фінансова організація, ймовірно, захоче проаналізувати перспективи ліквідаційної складової проекту.
Відзначимо, однак, що деякі експерти вважають неправомірним використовувати термін "ліквідаційна вартість" щодо операцій з нерухомістю при взаємодії з банками. Справа в тому, що за замовчуванням договір іпотеки не має на увазі обов`язковий перехід квартири у власність банку - вона є лише забезпечувальної заходом по кредиту. У той час як в чистому вигляді ліквідаційна вартість має на увазі обчислення ціни, по якій власник об`єкта (наприклад, бізнесу) зможе продати своє майно (скажімо, через банкрутство підприємства). Тому вживати термін, про який йде мова, щодо нерухомості, слід з обережністю.
Вартість - величина постійна?
Багато сучасних економістів вважають, що немає. Якщо, звичайно, говорити про ринкову економіку, де є місце механізму вільного формування цін, виходячи з попиту та пропозиції. Незалежно від того, які види вартості товару досліджуються, кожен з них - це непостійна величина, приблизний орієнтир, який можуть задіяти сторони угоди в конкретний момент часу. Є, безумовно, галузі, де волатильність відповідних показників мінімальна - наприклад, сегменти ринку, де переважають держзамовлення. Але це, швидше, виняток. Уміння орієнтуватися в мінливому середовищі вартостей - одне з найважливіших конкурентних переваг будь-якого сучасного бізнесу.
