Витратний підхід: суть та основні особливості
Основним способом, що визначає ринкову вартість нерухомості, машин і обладнання є витратний підхід, який ґрунтується на принципі заміщення. Згідно з ним, людина платить невиправдану ціну за об`єкт, якщо вона вища за ту, яку можна заплатити за аналогічний такої ж корисності і якості.
Коли проводиться оцінка нерухомості, враховуються ті підходи, які дозволяють найбільш точно відобразити її вартість. Саме витратний є головним з них. Мається на увазі, що вартість об`єкта в цьому випадку складається з ринкової ціни ділянки і тих витрат, які необхідні, щоб відтворити, наприклад, будова в теперішньому вигляді.
Витратний підхід до оцінки нерухомості здійснюється в кілька етапів:
1. Визначається ціна земельної ділянки, яка враховує найбільш правильне його використання.
2. Розраховується сума, яка буде витрачена на будівництво схожого об`єкта.
3. Визначається кількість прибутку, одержуваної підприємцем.
4. вичитувати фізичний, функціональний і зовнішній знос.
5. Проводиться підсумковий розрахунок вартості ділянки і будівництва самого будинку, який повинен враховувати коригування на знос.
Витратний підхід, між тим, має недоліки у використанні. Основним з них є те, що для оцінки вартості робіт будівлі необхідно витратити багато часу. Так, коли проводиться відновлення старовинного будови, точно визначити витрати на його відтворення і передбачуваний знос практично неможливо. Що стосується типових будівель, то саме цей підхід є найбільш оптимальним в їх оцінці, тому що він дуже простий у застосуванні. У деяких ситуаціях він є єдино можливим варіантом, наприклад, при оцінці будівель спеціального призначення (шкіл, вокзалів, електростанцій) або страхової вартості.
Витратний підхід дуже часто застосовується, коли проводиться оцінка основних фондів, незавершеного будівництва або аналіз найбільш ефективного використання ділянки.
Що стосується розрахунків вартості будівництва, вони проводяться з використанням чотирьох основних методів: індексного, порівняльної одиниці, розбивки на компоненти і кількісного обстеження.
Так, останній обстеження полягає в складанні кошторису на прямі витрати, які поширюються на всі види робіт, матеріали, засоби механізації, комунальні послуги та інше. До цих витрат ще додають прибуток інвестора і накладні витрати. Такий метод вважається найбільш точним, але і найбільш трудомістким у використанні, тому що вимагає від оцінювача знань в галузі будівництва і складання кошторисів.
Витратний підхід в оцінці нерухомості також використовує метод розбивки на компоненти, який трохи схожий на кількісний, але не є настільки трудомістким. Справа в тому, що він використовує не поодинокі, а укрупнені розцінки всіх елементів конструкції.
Що стосується методу порівняльної одиниці, його використання виправдане для типових порівнянь. Так, для того щоб оцінити об`єкт, вибирається схожий з ним за технологіями і характеристиками. Підбір проводиться по спеціалізованим довідників. Спосіб є найпростішим і тому має дуже широке застосування.
індексний метод полягає в тому що балансова вартість множиться на спеціальні індекси, які затверджені державними стандартами. Вважається, що подібний спосіб має найбільш низьку ступінь точності.
Витратний підхід можна використовувати при оцінці будь-якої нерухомості, але не завжди його застосування є виправданим. Справа в тому, що для об`єктів, які будуть приносити дохід, його застосовують дуже рідко, а ось використання його при оцінці вбудованих приміщень просто некоректно.
