Дострокове погашення іпотеки: умови, документи
Якщо ви зважилися достроково виплатити позику, потрібно ознайомитися з усіма деталями договору. Банкам невигідно дострокове погашення іпотеки. Тому вони в документах прописують обмежують умови.
Содержание
суть
Дострокове погашення кредиту означає, що позика виплачується з випередженням графіка. Воно називається повним, якщо клієнт вносить всю суму відразу. Частково дострокове погашення іпотеки передбачає збільшення щомісячних платежів в 2-3 рази (в залежності від умов договору). У другому випадку разом зі зменшенням заборгованості змінюється графік проплат.
схеми
Можливість погасити борг передчасно залежить від системи кредитування: існують аннуїтетниє або диференційовані платежі. Якщо заборгованість виплачується весь час рівними сумами, то перші кілька років практично всі кошти спрямовуються на погашення відсотків. Так банк максимізує свій прибуток і мінімізує ризики.
Вигіднішою для клієнта є схема з диференційованими платежами. Перші виплати будуть дуже великими, оскільки вони складаються з тіла кредиту та відсотків, які нараховуються на залишок. У міру погашення боргу сума буде поступово знижуватися.
вигода боржника
Найпривабливішою для клієнта є диференційована схема. Тіло і відсотки за позикою сплачуються рівномірними частинами. Не має значення, через скільки років (3, 5 або 10) боржник захоче закрити кредит. Йому потрібно буде просто внести залишок суми.
У ануїтетною схеми менше переваг. Перші кілька років практично всі кошти спрямовуються на погашення відсотків. До того моменту, як клієнт надумає закрити заборгованість, він уже виплатить таку комісію, що внесення залишку суми відразу сімейний бюджет не врятує.
Якщо боржник все-таки зважиться на дострокове погашення іпотеки (в Ощадбанку, наприклад), кредитна організація здійснить перерахунок. Далі можливі два варіанти:
- за клієнтом збережеться початковий термін іпотеки, але зменшаться щомісячні платежі;
- скоротиться термін дії договору, а сума платежів залишиться колишньою.
Калькулятор погашення іпотеки можна знайти на сайті будь-якого кредитного установи. З його допомогою можна розрахувати приблизну суму платежу і порівняти дві схеми кредитування. Але калькуляцію можна провести і самостійно.
приклад
Клієнт хоче оформити іпотеку на 1 млн руб. терміном на 20 років (240 міс.) під 12% річних. Спочатку визначимо розмір щомісячного платежу і відсотків.
За диференційованою схемою:
1000: 240 = 4, 166 тис. Руб. - тіло кредиту.
розрахунок відсотків здійснюється шляхом множення залишку на річну ставку і ділення значення на 12 місяців:
1000 х 0,12: 12 = 10 тис. Руб. - Сума відсотка.
Таким чином, сума стандартного щомісячного платежу до складе:
4 166 + 10 000 = 14,166 тис. Руб.
За ануїтетною схемою:
1000 х (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)240 -1)) = 11 011 тис. Руб. - Сума ануїтетного платежу, де:
- 0,01 = 1:12:
- 240 - кількість місяців кредитування.
Для порівняння розрахуємо процентну складову на перший платіж:
1000 х 0,12: 12 = 10 тис. Руб.
Т. е. З 11 011 тис. Руб. в першому місяці тільки 1 011 руб. буде направлено на погашення тіла кредиту, а решту - на відсотки.
Через 10 років клієнт виплатить банку: 11, 011 х 120 = 1321, 32 тис. Руб.
Через такий же термін за диференційованою схемою клієнт буде платити в місяць:
4,166 + (1000 - (4,166 х 120)) х 0,12: 12 = 9,167 тис. Руб.
Дострокове погашення іпотеки, в якій використовувалася схема з диференційованими платежами, вигідна тільки в першій половині дії договору. З плином років сума платежу зменшується, велика частина відсотків буде вже погашена.
нюанси
Як показує практика, якщо позичальник розраховує на дострокове погашення іпотеки, йому слід не тільки відразу вибирати більш вигідну програму, але і вносити велику суму в місяць.
Вигода відсутня, тільки якщо гроші, які позичальник планує використовувати для кредиту, на даний момент можуть принести більший дохід при інвестуванні, наприклад, в депозити або іншу нерухомість. Внесок може стати більш вигідним, якщо термін кредитування становить 25 і більше років, так як щомісячний платіж буде зменшуватися повільно.
Порядок внесення коштів
Після того як позичальник вирішиться на дострокове погашення іпотеки в Ощадбанку, йому потрібно визначитися зі способом внесення коштів. Краще платити щомісячні транші в більшому обсязі, ніж періодично вносити двох-трикратну суму. Але, по-перше, клієнт не завжди може вносити кошти в такому обсязі. По-друге, самі банки передбачили обмеження. Наприклад, приймають дострокове погашення тільки в день списання коштів, вимагають попередньо подавати заяву на зміну схеми. Якщо позичальник потім передумає, йому доведеться заплатити штраф. Тому вирішення цього питання залежить від того, чи хоче клієнт щомісяця писати заяву, їздити в банк за новим графіком, хвилюватися з приводу непередбачених витрат і т. Д.
Погашення іпотеки материнським капіталом
Законом передбачено використання маткапіталу на придбання або будівництво нерухомості. Кошти можна витратити на оплату початкового внеску, основної суми боргу або відсотків. Для позичальника дуже невигідною є перша схема. По-перше, не кожен банк приймає маткапітал як аванс, а по-друге, за такими програмами збільшуються процентні ставки. Раніше вважалося, що якщо клієнт не може самостійно внести перший платіж, значить, він неплатоспроможний або не є надійним. Сьогодні банки йдуть на поступки, але додатково страхують свої ризики.
Найчастіше державними коштами виплачується основна сума боргу. Перераховувати гроші в рахунок відсотків має сенс, якщо платник не планує достроково погашати кредит. У цьому випадку він за рахунок коштів маткапіталу сплатить комісію, зменшивши щомісячний транш.
У банк потрібно надати такі документи для погашення іпотеки:
- паспорт;
- сертифікат на отримання маткапіталу;
- заяву про погашення позики.
Співробітник банку видасть довідку, в якій міститься інформація про залишилася сумі боргу і відсотків, свідоцтво про право власності.
Пенсійний фонд повинен дати своє схвалення на погашення іпотеки материнським капіталом. Для цього необхідно зібрати і надати такий пакет документів:
- паспорт особи, яка має право на отримання державних коштів;
- сертифікат;
- документи, що підтверджують зобов`язання по виплаті позики: іпотечний договір і довідку з банку;
- свідоцтво про право власності на квартиру, договір купівлі-продажу;
- заяву в ПФ про бажання позичальника перерахувати кошти в рахунок сплати кредиту;
- інші документи на вимогу.
Співробітник ПФ повинен видати розписку про отримання документів та вказати в ній дату прийому. Протягом місяця буде прийнято рішення про виплату банку коштів або про відмову.
Страхування
Обов`язковою умовою іпотечної програми є страхування боргу або майна, а іноді і того і іншого. Після закриття кредиту раніше терміну клієнт має право вимагати компенсацію частини вартості послуг. Договір страхування квартири можна розірвати і достроково (якщо це не суперечить умовам кредитування), виплативши велику неустойку. Тоді щомісячний платіж скоротиться на суму страхового.
рефінансування
Клієнт може звернутися в інший банк, щоб переоформити іпотеку: змінити спосіб розрахунків, термін дії програми, ставку та інші умови. Зміна кредитора означає зняття обтяження. Квартира все одно залишиться в заставі, але вже у іншої установи. Незважаючи на очевидні мінуси (збір нового пакета документів, переоформлення договору, додаткові комісії), такий спосіб доречний, якщо клієнт бажає поміняти схему погашення позики на більш привабливу.
