Заставна - це іменний цінний папір, який оформлена в рамках договору
Для іпотечних кредитів характерна наявність застави у вигляді нерухомого майна. Такий вид угоди вимагає офіційного підтвердження за допомогою спеціального документа, адже кредит на нерухомість - це позика чималої суми грошових коштів. До того ж тут йдеться про певний заставі, роль якого грає купується будинок, квартира або ж інше житло.
Содержание
У зв`язку з цим російські банки ввели в практику оформлення заставної поряд з договором про іпотеку.
Що таке заставна
Заставна - це цінні папери, регулююча взаємини між кредитором і позичальником.
Завдяки їй власник стає володарем відразу двох прав:
- Право виконувати грошові зобов`язання за іпотечним кредитом, котрі дають інших доказів для його існування.
- Право використання майна, оформленого під іпотеку, в якості застави.
Точніше визначити, що таке заставна і чим вона відрізняється від іпотечного договору, можна по наступній таблиці:
умови | заставна | Договір по іпотеці |
статус | Заставна - це цінний папір, який може бути учасником операцій в банку і між банками | Офіційний документ, що володіє юридичною силою |
Можливість внесення змін | Можливості немає, для цього необхідно оформляти нову заставну | Можливо, але якщо обидві сторони згодні |
хто підписує | Позичальник і заставодавець | Кредитор і позичальник |
Місце реєстрації | Реєстраційна служба | нотаріус |
Інформація про заставу | Об`єкт застави детально описується | Об`єкт застави лише згадується |
зміст | Гарантія виконання обов`язків сторін | Опис правових відносин щодо видачі та погашення житлового кредиту |
Загальні відомості
Заставна - це борговий цінний папір, дія якої закінчується тільки після повного погашення всіх зобов`язань позичальника перед кредитором. Поки термін її дії не закінчився, банк-правовласник може перезаставити або продати заставну іншим фінансово-кредитним організаціям. Звичайно, тільки при наявності особистої згоди позичальника. Однак на саму цінний папір це ніякого істотного впливу не робить: умови іпотечного договору, як і умови заставної, незмінні.
Російська кредитна практика не передбачає обов`язкового оформлення даного паперу. Великі банки, наприклад, не вважають за потрібне зобов`язати позичальника підписувати заставну, тому що в їх резервах значні фінансові активи, тобто вони тим самим не ризикують втратити якусь значиму для себе суму. А ось не настільки великі учасники кредитно-фінансового ринку наполягають на оформленні заставної, щоб убезпечити себе.
Важливою особливістю заставної є те, що її умови за пріоритетністю перевершують іпотечний договір. Виходить, що при невідповідності зобов`язання будуть виконані за положеннями заставної.
Договір іпотечної позики - це основний документ даної угоди, він засвідчує іпотеку, а заставна - це його гарантія. Оригінал заставної залишається на зберіганні у банку, який надав кредит, позичальник ж отримує завірену у нотаріуса копію.
Заставна - це цінний папір, іменна приналежність якої не дозволяє кредитно-фінансової організації передавати її третім особам без письмового дозволу позичальника.
суть заставних
Заставна - це сполучна ланка між ринками нерухомості і цінних паперів. Суть заставних полягає в рефінансуванні, тобто іпотечний борг може бути проданий або закладений. Інститут заставних був введений зовсім недавно, що, безсумнівно, означає прогрес у розвитку ринку боргових цінних паперів. Таким чином, банки зможуть здійснювати продаж боргових зобов`язань на вторинному ринку, тим самим забезпечуючи собі велику базу грошових ресурсів для довгострокового кредитування.
В іпотеці найголовнішим є масове кредитування банками будується і готового житла. довгострокові житлові кредити не можуть бути засновані тільки на депозитах і інших рахунках вкладників. Масове і довгострокове кредитування будівництва та придбання приватної нерухомості вимагають можливості рефінансування, на фондовому ринку в тому числі. Світова фінансова історія довела неможливість нормального розвитку ринку житлових кредитів без заставних.
Умови видачі заставної
Дана цінний папір може бути видана при дотриманні трьох умов:
- основне зобов`язання - грошове;
- при укладенні договору іпотеки вказується сума боргу за ним або критерії, за якими можна буде її визначити;
- в іпотечному договорі повинен бути присутнім пункт про випуск заставної.
Це не означає, що іпотечний або основний договір втрачають свою силу. Вони обидва продовжують бути дійсними. Але необхідно пам`ятати, що заставна - це цінний папір, зобов`язання по якій забезпечені заставою. Тримач може стягнути предмет іпотечної позики або отримати виконання за основним договором саме за заставною, а не на підставі іпотечного або основного договору. До того ж до однієї з особливостей заставної варто віднести обов`язкову державну реєстрацію даного цінного паперу.
Видає документ іпотекодавець. Заставна - це договір застави, який видається в єдиному екземплярі, в письмовому вигляді, на спеціальному бланку стандартної форми. Державна реєстрація заставної передбачає наявність індивідуального реєстраційного номера і друку, без яких дана цінний папір вважається недійсною.
категорії об`єктів
Заставна - це цінний папір, заставою за якої може бути один з об`єктів наступних категорій:
- квартири, житлові будинки та їх частини;
- недобудовані об`єкти;
- земельні ділянки;
- гаражі, садові будинки, дачі та інші будівлі споживчого призначення;
- судна внутрішнього плавання, морські і повітряні судна, космічні об`єкти.
Заставна не може бути оформлена, якщо предметом договору є нерухомий об`єкт зі специфічними властивостями, такий як:
- ділянка землі;
- підприємство як єдиний і неподільний майновий комплекс;
- ліс і т.д.
В іпотечному договорі в якості об`єкта може бути вказано право оренди.
Що таке заставна на ринку цінних паперів
Заставна - це надійно забезпечене боргове зобов`язання. Компанія, що володіє портфелем таких заставних, для залучення додаткових фінансів має право почати випуск власних облігацій. Їх погашення відбувається за рахунок сплати відсотків по заставних, власником яких є компанія, що випустила ці облігації.
Заставна на ринку цінних паперів - це документ, який відповідає ряду вимог. Зокрема, вона повинна бути літерально, тобто на папері повинні в обов`язковому порядку бути присутнім певні реквізити. Наявність не всіх з них автоматично анулює її цінність.
Крім встановлених законом пунктів і даних, в заставної може бути присутнім інформацію, позначену заставодержателем і заставодавцем. Наприклад, це можуть бути певні санкції, які застосовуються до позичальника в разі несвоєчасного внесення чергового платежу, або деякі додаткові можливості, які передбачають збереження закладеного майна. Банк має право самостійно, без участі боржника, виставити ці додаткові умови.
Передача заставної і її юридичні наслідки
Передача заставної в юридичному сенсі ділиться на два етапи:
- оформлення передавального напису на користь індосанта (будь-якої третьої особи);
- фактична передача оригіналу.
Індосант (той, хто передає цінний папір) зобов`язаний надати боржнику письмове повідомлення про факт передачі заставної. Отримавши документ, індосант стає володарем всіх прав іпотекодержателя за іпотечним і основним договорами. Індосант несе відповідальність перед ним за ступінь достовірності відомостей, що містяться в переданої цінним папером. До того ж передача заставної означає підтвердження индоссантом сумлінного виконання всіх зобов`язань боржника за договором. Після передачі паперу заставодавець знімає з себе всю відповідальність перед индоссантом за невиконання боржником будь-яких обов`язків.
Однак існує застереження в Законі «Про іпотеку», що передбачає позначення умов про відповідальність. Таким чином покупець заставної підвищує власний комфорт і безпеку своїх вкладень.
Рефінансування з допомогою закладних
Законом «Про іпотеку» передбачено кілька способів, що дозволяють здійснити рефінансування за допомогою закладних:
- продаж заставної;
- її заставу;
- продаж даного документа з обов`язковою умовою його зворотного викупу;
- емісія іпотечних цінних паперів.
Дуже важливим нюансом в даному питанні є те, що рефінансувати заставну можна тільки до виконання боржником всіх зобов`язань по кредиту.
Переваги та недоліки іпотечних цінних паперів
Перевагами випуску іпотечних облігацій та сертифікатів є:
- отримання іпотечним ринком фінансових ресурсів, що дозволяють розширити масштаби іпотечного кредитування;
- отримання інвесторами цінних паперів з високими доходами і гарантіями.
Недоліком іпотечних облігацій і сертифікатів для власника є можливість виплати кредиту боржником раніше терміну. Високий ризик повернення номінальної вартості сертифіката, в результаті чого власник іпотечної цінного паперу буде позбавлений довгострокової прибутку у вигляді відсотків.
