Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві: особливості, коли застосовується
Забудовник зобов`язаний оформити договір страхування
Содержание
суть
З 2014 року будівельна компанія зобов`язана підтвердити виконання обов`язків, оформивши поручительство або страхування цивільної відповідальності забудовника при пайовому будівництві. Це дозволить покупцеві при настанні непередбачених ситуацій повернути свої кошти.
Прийнятий законопроект встановлює відповідальність забудовника за:
- ухилення від зобов`язань;
- здачу неготового об`єкта;
- банкрутство до здачі майна.
Експерти побоюються, що нововведення приведуть до підвищення цін на нерухомість. Уряд запевнив, що ці фактори не пов`язані між собою. Витрати зі страхування навіть у великій компанії складають 1% від обсягу угод. Забудовникам доведеться виділяти кошти на ці витрати зі свого бюджету.
об`єкт
Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві має на увазі захист майнових інтересів клієнтів. Ця угода вигідна в першу чергу покупцям. Компанія може застрахувати будинок цілком або квартири окремо.
клієнти
Договір укладається на користь пайовиків. При настанні певних обставин вони отримають виплату. Забудовник зобов`язується здати надійний якісний об`єкт. Страховик зобов`язаний сповістити клієнта про зміни в угоді і виплатити винагороду. Якщо в процесі будівництва пайовики будуть змінюватися, це необхідно вказати в договорі, оскільки з наступним учасником складається окремий документ.
страховики
Далеко не всі СК прагнуть оформляти такі договори. Вважається, що даний вид угоди приносить збитки. Більш того, компанія повинна відповідати певним вимогам:
- здійснювати діяльність на ринку більше 5 років;
- відповідати вимогам фінустойчівості;
- мати позитивний прогноз розвитку на майбутні періоди;
- мати в обороті мінімум 400 млн руб., а також статутний капітал на суму 120 млн руб.
тарифи
Страхування забудовника при пайовому будівництві обходиться дорого. Середні ставки в 2015 році становили 0,5-0,8%. Для довгострокових договорів тарифи можуть бути знижені на 10-30%. Страхова компанія (СК) сама встановлює ставку, а також розраховує коефіцієнти за річним відсотку, так як завжди існує ймовірність, що забудовник повністю ухилиться від виконання зобов`язань.
Від чого залежить ставка:
- Участь забудовника в холдингу.
- Позитивний досвід попередніх угод: термін здачі, кількість об`єктів, робота в різних регіонах, відсутність претензій.
- Фінансова стійкість.
- Юридичне забезпечення: наявність всіх документів і дозволів.
- Етап будівництва.
- Строк здачі.
- Кількість пайовиків.
оформлення договору
Щоб зареєструвати ДДУ, забудовник повинен надати договір в Росреестр. Для цього необхідно зібрати такі документи:
- декларацію за проектом;
- дозвіл виконувати будівельні роботи;
- свідоцтво держреєстрації;
- договір пайового будівництва;
- копію статутних документів;
- техніко-економічне обґрунтування;
- копію фінзвітності;
- дані про кредиторів;
- довідку про відсутність прострочень по позиках в банках.
Що підлягає захисту
Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві на увазі виплату компенсації, якщо забудовник не виконав зобов`язання, що підтверджується судовим рішенням або банкрутством компанії. Сума не виплачується в разі заморожування термінів будівництва або подовжити період здачі об`єкта. Сума залежить від договірної ціни. Вона не може бути менше:
- вартості об`єкта;
- середньоринкового тарифу за 1 кв. м. житла в даному регіоні.
Законом також обмежується максимальний обсяг премій.
Страховими визнаються такі випадки:
- переривання будівництва;
- банкрутство забудовника;
- неотримання житла;
- відмова від повернення матеріальних ресурсів і т. д.
зміни законодавства
У 2014 році в ФЗ № 294 були внесені зміни, згідно з якими страховка відповідальності забудовника пайової участі в будівництві тепер є обов`язковою. Оформленням договорів займаються самі забудовники. Вони ж вибирають, з ким підписувати договори: з суспільством, банком, спеціалізованою компанією.
Всі учасники товариства обов`язкового страхування несуть солідарну відповідальність. Якщо угода оформляється з банком, то багато часу йде на збір паперів. Обов`язково сплачується 30% заставу від вартості об`єкта, який є гарантією для фінустанови. До того ж ЦБ встановлює свої вимоги до таких банків:
- мінімальний термін роботи - 5 років;
- статутний капітал 200 млн;
- вартість майна - 1 млрд рублів.
Забудовникам вигідніше отримати кредит, ніж оформити поручительство. Фінустанови також не відносять страхування договору пайової участі в будівництві до вигідних продуктам.
Краще укладати договір з компанією. В умовах сильної конкуренції страховики намагаються залучити клієнтів низькими тарифами і цінами. Ставка по таких угодах залишається фіксованою протягом усього терміну дії договору. Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві оплачується після виконання робіт. Ще одна перевага - швидкість оформлення документів. Страхувальником виступає сам забудовник, вигодонабувачем - пайовик. Спосіб забезпечення вибирається для кожного житлового приміщення окремо.
Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві
Компанії повинні обов`язково надати заставу. Найчастіше це земельну ділянку, на якій буде розташовано об`єкт. Крім того, в документі описується спосіб забезпечення зобов`язань. Папери підписуються до держреєстрації першого пайової угоди і діють до моменту здачі об`єкта. Розірвання угоди не звільняє компанію від обов`язку сплатити відшкодування за страховими випадками, які настали в період її дії.
Застрахувати можна весь будинок або кожну квартиру окремо. Перший варіант невигідний. Забудовнику потрібно відразу внести велику суму, бути впевненим, що всі квартири будуть розпродані. Друга проблема полягає в тому, що за такими договорами складно визначити, хто є вигодонабувачем.
Документ вступає в силу з моменту зарахування першого внеску. Страхування забудовника при пайовому будівництві за договором не передбачає наявності франшизи. Решта умов угоди відповідають стандартним:
- страховик зобов`язується інформувати пайовиків про розмірі виплаченого відшкодування;
- компанія може звертатися з вимогою регресійного характеру до забудовника;
- страховик зобов`язаний повідомити всіх власників про дострокове розірвання договору;
- термін дії угоди залежить від тривалості будівництва.
Сума відшкодування залежить від ціни і ставок. Вона повинна перевищувати вартісну оцінку загальної площі житлового приміщення. Компанія сама вирішує, як буде здійснюватися оплата: одноразово або в розстрочку.
Проблеми страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві
Дана угода є досить специфічною. По суті, мова йде про захист фінансових ризиків забудовника. У компаній є вибір - оформити поліс або поручительство. Більш кращим є другий варіант, так як у кредитних організацій уже є налагоджений механізм, скорингові системи, фахівці, які оцінюють ризики, а також структури, які займаються організацією добудови НЗП. СК такими перевагами похвалитися не можуть. Зате вони тарифи пропонують низькі. Люди звикли до того, що банківські послуги коштують дорого. Це дійсно так, тому що ризик в угоді високий. Хоча, після внесення поправок в закон, у компаній тарифи також піднялися.
Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві передбачає кумулятивний ефект від збитків. У кризовій ситуації (зниження попиту на житло, підвищення ставок по іпотечних кредитах) збиток понесуть відразу всі забудовники, а не один учасник ринку.
Ще одна проблема - відсутність можливості перестраховувати ризики навіть на зарубіжному ринку. У міжнародній практиці в таких операціях використовуються бонди (поручительства). Але їхнє функціонування не закріплено російським законодавством. Головна відмінність такого продукту в тому, що страховик може взяти в заставу, що будується.
ЦБ підвищив вимоги до СК, які можуть надавати послуги забудовникам, - збільшив мінімальну суму капіталу. Це сильно звужує коло можливих страховиків - до 19 організацій. З нового списку вилетіли компанії, на частку яких раніше доводилося 80% договорів із забудовниками. Що тепер з ними буде, невідомо. Швидше за все, доведеться укладати нові договори з компаніями з «білого» списку. У разі відкликання ліцензії СК несе відповідальність за раніше укладеними угодами протягом 6 місяців. Потім вона або припиняє дію документів, або передає портфель і зобов`язання іншому учаснику ринку. На відміну від ОСАГО або страхування відповідальності власників небезпечних об`єктів виробничого призначення, в даній послузі відсутні інші види захисту, як, наприклад, компенсаційні фонди, які б займалися виплатами громадянам після банкрутства страховика. Ринок пайового будівництва житла великий. Але налагодженого способу регулювання діяльності забудовників поки немає.
